房住不炒仍然是指导方针！

本文共3490个字，大概5分钟读完。 不二财叔每日为你送上专业、深度、增值的精彩内容，欢迎置顶关注。 导读： 我的朋友们都很关注房地产，每天相关的问题总有上百个，加上最近股票太熊，币圈太黑，问的人就更多了。 虽说房地产的市场变化也很大，但依然是大家最关注的话题。 这种房地产情节是有历史和现实的原因： 房价涨跌决定了悲喜人生，房价涨，造成无房家庭的普遍焦虑。 涨得快，买房的高兴但是政府担心泡沫化。 房价跌，就有老业主大闹售楼处的，这种场景大家屡见不鲜了。 不过，房子就在那，不喜不悲。 前天财叔发文说房地产松绑了，是因为中央支持房企发债，虽然不支持商业地产，总算松了下口子。 但这会儿，总有城市想试探一下裁判的底线。 这不昨晚深夜，一个山东的小城市菏泽又因为房子的事儿霸占了整个财经板块。 2018年12月18日深夜，菏泽市住房和城乡建设区发布文件称： 取消对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年的规定。 换句话说：菏泽限售，取消了。 前几天的楼市债券，虽然只能用于棚改，保障房，不能用于商业住房，但明显感到是放松的信号。 菏泽取消限购，这下是捅了马蜂窝，因为给领导出了难题！ 为什么是难题，我们慢慢来看。 一 首先需要了解，菏泽市的基本情况。 菏泽，古称曹州。 位于山东省西南部，鲁苏豫皖四省交界地带，东与济宁市相邻，东南与江苏省徐州市、安徽省宿州市接壤，南与河南省商丘市相连，西与河南省开封市、新乡市毗邻，北接河南省濮阳市。 属于典型的温带季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥。 截至2017年，菏泽市下辖2区、7县，常住总人口862.26万人。 实现地区生产总值（GDP）2820.18亿元，按可比价格计算，比上年增长8.5%。 第一产业增加值282.08亿元，增长3.1%。 第二产业增加值1458.34亿元，增长8.4%。 第三产业增加值1079.76亿元，增长10.1%。 三次产业结构由上年的10.9∶51.7∶37.4调整为10.0∶51.7∶38.3。 经济实力一般，产业比例还是工业为主，服务业相比很不发达。 准确来说，是一个普普通通名不见经传的标准地级市。 二 再来看菏泽楼市状况！ 从出让金额方面来看，2017年菏泽城区更是实现了历史性的飞跃，全年不同类型土地共计卖地收入219.7亿元，不仅突破了百亿大关，而且直接跨过100亿元的历史时期，进入200亿元的发展阶段。 从成交金额方面，更为明显。2017年菏泽城区住宅用地累计入账210.5亿元，占了整个全年土地收入的95.8%，而且与2016年相比，同比大涨739.8%，实现历史性的突破。 由于2017年之前供地较少，趁着全国楼市回暖，以及三四线城市的棚改，房价上升也就在所难免了。 从上面两个图可以看出， 2017年1月份，菏泽新房均价5275元每平米， 到了2018年12月份，新房均价已经达到了6581元每平米。 两年时间里，涨幅高达25%。 伴随着全国楼市的调控大潮，2017年菏泽市趁机也发出了限购措施。 2017年11月菏泽市出台政策规定，在主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即本地居民2年限售、外地居民3年限售。 三 为什么短短的一年时间，就取消了呢？ 我们看一则财联社的消息。 财联社12月19日讯，在房地产调控政策持续作用下，加上年底楼市观望情绪加剧，全国住宅市场整体供大于求矛盾加剧。 18日，易居房地产研究院公布的数据显示，受监测的100个大中城市住宅库存连续三个月环比上升。 观察历史数据，2018年9月开始，百城库存规模出现近三年来首次显著攀升态势。10月至11月继续保持增长态势。 对于菏泽市调控松绑的具体原因，我觉得是菏泽代表了全国三四线城市尤其是地级市的市场。 从11月份《全国百城库存报告》可以看出，全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后，目前首次出现同比正增长现象。 这意味着，三四线城市过去库存消化速度比较快，而现在因为包括棚改政策调整、市场需求透支等因素影响，实际上库存基本面在发生变化。 从去库存周期也可以看出，近期三四线城市的去库存周期开始从底部反弹。 并且，由于菏泽市棚改进程在2016、2017连续两年高歌猛进，棚改规模在全国设区市中蝉联榜首。 近两年如此大幅增长的土地成交量，也意味着未来将形成大量的住宅供应，去化压力可想而知。 从菏泽本身情况来说：本地库存太大了，需要迫切去库存了。 四 以点带面，会不会对其他城市有影响？ 影响是肯定的，部分库存压力大的城市肯定蠢蠢欲动，但最终还要看上边的态度。 而且，菏泽市政府已经表态： 菏泽取消限售政策的消息持续引发热议，被市场解读为2018年调控放松第一枪。 菏泽市住房和城乡建设局相关工作人员表示，是根据当地情况制定的政策，没想到引起这么大的关注，（山东）省住建厅也关注到这一情况，要求我们说明情况。 当前，局里领导正在开会研究，稍后或有统一回复。 紧接着，省厅的回复来了。 省厅今早刚刚得知菏泽住建局发布了取消限售政策的文件，此文件没有报备省厅，已经要求菏泽住建局尽快进行政策解读，菏泽住建局下午或作出回应，对于菏泽住建局出台此文件是否有违规的地方，省厅表示不好说。 财叔的解答是：我比较方，得向上面请示一下，中央领导的决定就是最后的结果。 其实，菏泽市政府真的是起了个大早，赶了个晚集。 一年前表决心，这下搬起石头砸了自己的脚。之前的政策是：因城施策，因地制宜。 本来就不需要限售的，非要站队，人家天津、武汉都没有自断手脚，你跟着瞎凑什么热闹。 五 而现在就是要看住建部的决定了。 如果住建部不管：那么势必会引发一些三四线城市取消限购的潮流，将在高位的房价再次进行夯实，甚至还有所上涨。 那么此时二线城市肯定也是蠢蠢欲动，去试探中央的态度，如果呼呼啦啦全部取消了，势必去杠杆政策毁于一旦，妨碍房住不炒政策的实行。 如果住建部管了：那么三四线城市继续调整，房价按照既定的大政方针走下去，既不能涨也不能跌。 我个人是倾向于住建部对于菏泽是模糊的态度，既不说停，也不说不停，是看一看的态度。 如果取消了没有引发房价大的波动，自然更好不过。如果房价继续上涨，还会按下核按钮。 但是对于三四线城市来说，无论管不管，趁着此时购房者的心理预期，此轮企稳反弹一定要卖掉多余的房产，是你最后的出货机会。 未来人口一定是向大都市圈转移的，人走向哪里，钱就走向哪里，就业机会也会去那里。 三四线人口的持续流出，将会大大削弱支撑力度，降价是必须的。 六 即使楼市回温，也不等于回暖，放松不等于放开，调控也不会退出，房住不炒仍是长期定位。 也就是说，当前房地产调控政策在未来一段时间内保持稳定的概率较大，很难出现轻易转向。 而且即使政策出现微调，也并不意味着严厉的调控政策就将退出。 从政策预期看，宽松政策出现可能性不大。从近期新华社发表的署名文章来看，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，决不会允许调控前功尽弃。 房住不炒定位正在从各方面得到进一步落实。 延伸阅读： 楼市继续下跌，又一个金融风险卷土重来！ 真正的教育，都是拼爹的！ 石油血崩27%，特朗普这招太阴险！ 2018年，怎么实现10%的投资收益？ 美俄叙利亚开战，乱世中如何买黄金避险？ 国庆节前，薅粗羊毛的机会，1天赚10倍收益！ 经济寒冬下，这才是最好的投资！ 不二财叔已同步入驻：百度百家、今日头条、一点资讯、网易号、搜狐自媒体、新浪财经头条、新浪看点、知乎、雪球等自媒体平台。 ↓↓↓点击“阅读原文”，有意想不到的惊喜！ 财叔 赞赏 长按二维码向我转账 受苹果公司新规定影响，微信 iOS 版的赞赏功能被关闭，可通过二维码转账支持公众号。 阅读原文 已推荐到看一看 你的朋友可以在“发现”-“看一看”看到你认为好看的文章。 知道了 已推荐到看一看 和朋友分享想法 最多200字，当前共字 已发送 朋友将在看一看可见 分享你的想法... 分享想法到看一看 最多200字，当前共字 微信扫一扫 使用小程序 即将打开""小程序 取消 打开